Neues Rathaus - Immobilienkauf will gelernt sein

Die Gemeinde Klosterneuburg und das BH Gebäude – Immobilienkauf will gelernt sein

Wenn man eine Immobilie großen Wertes kauft, ist man gut beraten, diese vorher durch externe Fachleute prüfen zu lassen. Eine sogenannte Due Diligence (=“Gebührende Sorgfalt“) beinhaltet neben anderen vor allem eine 

Rechtliche Prüfung (ist der Verkäufer berechtigt diese Immobilie zu verkaufen, sind alle Dokumente vorhanden, sind rechtliche Verfahren anhängig etc.) und eine

Technische Prüfung. Diese technische Due Diligence prüft das Gebäude – die Gebäudehaut (Dach etc), technische Anlagen, und insbesondere den Brandschutz. Dieser ist ja auch strafrechtlich für jeden Besitzer besonders relevant und kann sehr teure Maßnahmen im Nachhinein hervorrufen.

Die gefundenen Mängel werden meist in kurzfristig zu behebende (1 Jahr) und mittelfristige (2-5 Jahre) eingeteilt, beschrieben und mit ungefähren Behebungskosten versehen. Diese Gutachten werden dann in den letzten Kaufverhandlungen eingepreist - der Kaufpreis wird meist um 80-100% der kurzfristigen und mindestens um 60% der mittelfristig notwendigen Maßnahmen reduziert.

Die Due Diligence dauert im Durchschnitt 1-3 Wochen mit einem Kostenpunkt von ca 20.000-50.00EUR, je nach Verfahren und Größe des Objekts)

Soviel zur Theorie, die wie gesagt für jeden großen Immobilienkäufer gelten sollte – auch für eine Gemeinde, die ja mit „gebührender Sorgfalt“ das ihr anvertraute Gemeindegeld zu verwalten hat.

Natürlich müssen auch Investitionspläne erstellt (Mängelbehebung, Umbauten) und ein Businessplan erstellt werden, der die Berechtigung der Investition (Ankauf plus Weiterentwicklung) rechtfertzurückzutreten und nach einer anderen Investition Ausschau zu halten.

 In der Theorie.

Die Gemeinde Klosterneuburg hat 2018 das BH Gebäude gekauft um einen Preis von 6 Millionen EUR – laut Aussage der Gemeindebedienstete OHNE ein Brandschutzgutachten zu erstellen – und einen Investitionsplan von rund 2 Millionen EUR vorgelegt. 2019, also ein Jahr später, wurde dieser Investitionsplan (für eine Übersiedelung des Rathauses) bereits auf über 6 Millionen EUR ausgeweitet, also das Investitionsbudget um mehr als 200% überzogen.

Und Anfang 2020 kam man darauf, dass dringende Brandschutzmaßnahmen und Sanitärmaßnahmen notwendig sind, in der Höhe von mehr als 200.000 EUR. Die erheblichen Brandschutzmängel wurden beim Kauf natürlich nicht entdeckt, da ja keine ordentliche Technische Prüfung mit Brandschutzgutachten durchgeführt wurde.

Die Brandschutzmaßnahmen müssen heuer noch durchgeführt/begonnen werden.

Es stellt sich die Frage nach der Wirtschaftlichkeit und der Investitionsgebarung der Gemeinde, die hier mit unserem Geld haushalten soll.

Die weitere Frage stellt sich, ob noch weitere Mängel auftauchen, die nicht beim Kauf (im Zuge einer fehlenden „Gebührenden Sorgfalt“) berücksichtigt worden sind.

Auf unser Betreiben hin wurde nun ein Regressanspruch bei dem damaligen Verkäufer, dem Land Niederösterreich gestellt. Dieser Regressanspruch ist nun beim Land „In Prüfung“. Es wird wohl schwierig werden in diesen Zeiten hier einen Regress in nennenswerter Höhe zu erzielen, die Einpreisung der Brandschutzmängel wäre bereits beim Ankauf nach einer ordentlichen Due Diligence als verminderter Kaufpreis wesentlich einfacher gewesen.

Ebenso schwierig gestaltet sich die Frage der Nutzung – da die Investition als neues Rathaus nun für lange Zeit auf Eis gelegt wurde - und damit einer wirtschaftlichen Rechtfertigung des Kaufes – Coworking (mietbare einzelne Arbeitsplätze in „hipper“ Umgebung inklusive Serviceleistungen) steht im Raum, ebenso wie Kinderkrippen und Ärztezentren oder Rechtsanwalts/Steuerberatungskanzleien. Tatsächlich wird sich wohl in der jetzigen Lage die Vermietung als schwierig erweisen, insbesondere, da Geld für Investitionen 2020 und auch 2021 besonders knapp sein wird.

Weiterer Artikel dazu:

https://www.noen.at/klosterneuburg/klosterneuburg-rathaus-viel-teurer-als-geplant-klosterneuburg-rathaus-klosterneuburg-roland-honeder-171798498

Irene Edtmayer

Gemeinderätin der Grünen / Development und Assetmanagement in einer österreichischen Immobilienentwicklungsfirma

* Eine Due-Diligence-Prüfung, entsprechend dem englischen Rechts- und Geschäftsjargon oft verkürzt zu Due Diligence (DD), bezeichnet eine sorgfältige Prüfung, die – im Regelfall durch den Käufer veranlasst – beim Kauf von Unternehmensbeteiligungen oder Immobilien sowie bei einem Börsengang erfolgt